Zweitwohnungssteuer 2026: Was der Zweitwohnsitz kostet

Miriam pendelt seit Februar. Neuer Job, neue Stadt, dazu ein 38-Quadratmeter-Apartment für 620 Euro Nettokaltmiete, in dem sie von Montag bis Donnerstag schläft. Freitagnachmittag fährt sie zurück zu ihrem Partner, zu ihren Freunden, zum Sportverein. Für sie ist die Sache klar: Ihr Zuhause liegt weiterhin am alten Wohnort, das Apartment ist nur eine Schlafgelegenheit.

Das Meldeamt sieht das anders, die Stadtkasse auch. Im Sommer flattert ein Bescheid ins Haus: Zweitwohnungssteuer, 1.041,60 Euro für ein volles Jahr. So geht es jedes Jahr Zehntausenden Wochenpendlern, die in zwei Städten leben und am Ende in beiden Städten zahlen. Wie kommt diese Summe zustande, und hätte sie sich vermeiden lassen?

Miriams Rechnung im Detail

Ihre neue Stadt erhebt einen Steuersatz von 14 Prozent auf die jährliche Nettokaltmiete. Der Rest ist stumpfes Handwerk: 620 Euro mal zwölf Monate ergibt 7.440 Euro, davon 14 Prozent sind 1.041,60 Euro. Nebenkosten und Heizung bleiben außen vor, sie zählen nicht zur Bemessungsgrundlage.

Was Miriam überrascht hat: Der Bescheid kam automatisch. Sie musste nichts beantragen, sie hatte nur ihren Zweitwohnsitz anmelden müssen. Die Meldedaten wandern intern zur Stadtkämmerei, und die schickt den Steuerbescheid. Wer wie sie ein möbliertes Apartment in Karlsruhe oder einer anderen Großstadt sucht, recherchiert Steuersatz, Fristen und die zuständige Stelle am schnellsten über die Seiten der Stadt selbst und über lokale Portale.

Warum Gemeinden diese Steuer überhaupt erheben

Die Zweitwohnungssteuer ist eine örtliche Aufwandsteuer, in manchen Satzungen als Zweitwohnungsteuer geschrieben, umgangssprachlich meist Zweitwohnsitzsteuer genannt. Besteuert wird nicht dein Einkommen, sondern der Aufwand, dir neben der Hauptwohnung eine Zweitwohnung zu leisten. Der Hintergrund ist nüchtern: Im Finanzausgleich zählt jede Person nur an ihrem Hauptwohnsitz. Eine Gemeinde finanziert also Bäder und Büchereien für Bewohner, für die sie keinen Cent aus dem Steuerverbund bekommt.

Ob eine Gemeinde Steuern auf den Zweitwohnsitz erhebt, entscheidet sie selbst per Satzung. Mehrere Hundert Städte und Gemeinden in Deutschland tun das inzwischen, Tendenz steigend. In Universitätsstädten und Tourismusregionen gehört die Erhebung der Zweitwohnsitzsteuer längst zum Standard, in ländlichen Kreisen fehlt sie oft komplett.

Hauptwohnung oder Nebenwohnung? Das entscheidet nicht dein Gefühl

Hier liegt der häufigste Irrtum. Welche Wohnung dein Hauptwohnsitz ist, darfst du dir nicht aussuchen. Nach § 22 Bundesmeldegesetz ist die Hauptwohnung die vorwiegend benutzte Wohnung, gezählt wird tageweise. Nur wenn sich das nicht eindeutig klären lässt, kommt der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen ins Spiel, also die Frage, wo du tatsächlich lebst.

Bist du verheiratet oder in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, gilt eine Sonderregel: Hauptwohnung ist dann die von der Familie vorwiegend genutzte Wohnung, auch wenn ein Partner unter der Woche woanders schläft. Für Miriam als Unverheiratete greift das nicht.

Drei Punkte, die du dir merken solltest:

• Nach § 17 Bundesmeldegesetz musst du dich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug anmelden, auch bei einer Nebenwohnung.
• Wer im Inland gemeldet ist und eine weitere Wohnung für einen nicht länger als sechs Monate dauernden Aufenthalt bezieht, muss sich dafür laut § 27 Bundesmeldegesetz gar nicht anmelden. Ohne Meldung als Nebenwohnsitz entsteht in der Regel auch keine Steuer.
• Das zuständige Einwohnermeldeamt kann deine Einstufung korrigieren, wenn die tatsächliche Nutzung anders aussieht als angegeben. Wo du als Bewohner mit Hauptwohnsitz gemeldet bist, folgt den Tagen und nicht deinen Wünschen.

Wie die Anmeldung praktisch abläuft, welche Unterlagen du brauchst und was in die Wohnungsgeberbestätigung gehört, steht in unserem Ratgeber zum richtigen Ummelden beim Einwohnermeldeamt.

So wird die Höhe berechnet

Fast alle Satzungen rechnen nach demselben Muster: jährliche Nettokaltmiete mal Steuersatz. Steht in deinem Mietvertrag keine reine Kaltmiete, wird umgerechnet, in Karlsruhe zum Beispiel mit pauschalen Abschlägen.

Diese Abschläge stehen in der Zweitwohnungssteuersatzung der Stadt Karlsruhe, deren Steuer seit dem 1. Januar 2026 jährlich 14 Prozent der Bemessungsgrundlage beträgt. Andere Kommunen weichen im Detail ab, das Prinzip bleibt gleich.

Ein zweites Beispiel: Bei 450 Euro Kaltmiete und zehn Prozent Steuersatz musst du 540 Euro Zweitwohnungssteuer zahlen. Dieselbe Wohnung in Konstanz käme auf 1.890 Euro. Der Unterschied liegt allein an der Satzung, nicht an der Wohnung.

Wie hoch ist die Zweitwohnsitzsteuer in den größten deutschen Städten?

Zwischen der günstigsten und der teuersten Stadt liegt der Faktor vier. Diese Sätze gelten 2026:

Berlin hat den Satz von 15 auf 20 Prozent angehoben, Karlsruhe zum Jahreswechsel nachgezogen. Für dich heißt das: Verlass dich nie auf eine Zahl aus einem zwei Jahre alten Forenbeitrag, sondern sieh in der aktuellen Satzung nach. Manche Gemeinden staffeln zusätzlich nach Wohnfläche oder Aufenthaltsdauer, andere haben die Erhebung der Zweitwohnungssteuer erst vor Kurzem eingeführt.

Wer befreit ist und wer sich das nur einbildet

Befreiungen gibt es, sie sind aber enger gefasst, als viele denken. Diese bestimmten Fälle stehen in fast jeder Satzung:

1. Verheiratete Berufspendler. Wer verheiratet ist, aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung hält und nicht dauernd getrennt lebt, muss keine Zweitwohnungssteuer zahlen, solange sich die gemeinsame Hauptwohnung außerhalb der Stadt befindet. Diese Ausnahme geht auf ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts zurück.
2. Kinderzimmer bei den Eltern. Studierende und Auszubildende, die am Studienort mit Hauptwohnsitz gemeldet sind und die daneben ein Zimmer bei den Eltern behalten, zahlen dafür nichts.
3. Heime und therapeutische Einrichtungen. Wohnungen in Pflegeheimen, Behinderteneinrichtungen oder Frauenhäusern sind ausgenommen.

Der Umkehrschluss tut weh: Studenten sind am Studienort selbst meist nicht befreit. Wer sein WG-Zimmer als Nebenwohnsitz anmeldet und das Kinderzimmer bei den Eltern als Hauptwohnung behält, zahlt in vielen Städten voll. Auch Ferienwohnungen und geerbte Immobilien fallen unter die Steuer, selbst wenn sie monatelang leer stehen. Die Befreiung musst du zudem aktiv beantragen und belegen, von allein prüft das keine Kommune.

Ummelden oder Hauptwohnsitz verlegen?

Für Miriam läuft es auf eine Abwägung hinaus. Den Hauptwohnsitz in die neue Stadt zu verlegen, würde die Steuer sofort beenden, hätte aber Nebenwirkungen. Diese Punkte solltest du durchgehen, bevor du dich entscheidest:

• Tatsächliche Nutzung: Bist du wirklich häufiger in der neuen Stadt? Sonst wäre die Ummeldung schlicht falsch.
• Rundfunkbeitrag: Er fällt pro Wohnung einmal an, unabhängig davon, welche die Hauptwohnung ist. Wie du das beim Umzug regelst, erklären wir im Ratgeber zum TV- und Rundfunkbeitrag.
• Pendlerpauschale und doppelte Haushaltsführung: Beides hängt daran, wo dein Lebensmittelpunkt liegt.
• Wahlrecht, Kfz-Zulassung, Anwohnerparken: Sie richten sich nach dem Hauptwohnsitz.
• Zuschüsse vor Ort: Manche Städte locken mit Begrüßungsgeld oder ÖPNV-Gutscheinen für neue Erstwohnsitze.

Bleibt der Zweitwohnsitz bestehen, hol dir wenigstens einen Teil zurück. Bei anerkannter doppelter Haushaltsführung kannst du die Zweitwohnungssteuer von der Steuer absetzen: Als Kosten der doppelten Haushaltsführung werden Miete, Nebenkosten und Fahrten steuerlich geltend gemacht. Für die Unterkunftskosten gilt dabei eine Obergrenze von 1.000 Euro im Monat. Welche Meldungen nach einem Wechsel deines Wohnsitzes ohnehin fällig werden, haben wir in der Übersicht zu den Änderungen für das Finanzamt nach dem Umzug zusammengestellt.

Häufige Fragen zur Zweitwohnungssteuer

Wer muss Zweitwohnsitzsteuer zahlen?

Jede volljährige Person, die in einer Stadt mit entsprechender Satzung eine Wohnung als Nebenwohnung innehat, während die Hauptwohnung woanders liegt. Ob du mietest oder Eigentümer bist, spielt keine Rolle.

Wann wird die Steuer fällig, und wovon hängt die Höhe der Zweitwohnsitzsteuer ab?

Die Steuerpflicht beginnt am 1. Januar oder, bei späterem Einzug, am ersten Tag des Folgemonats. Der Bescheid kommt meist einmal jährlich, fällig wird der Betrag rund einen Monat nach Bekanntgabe. Die Höhe hängt allein von deiner Kaltmiete und vom Satz deiner Gemeinde ab.

Was passiert, wenn ich die Zweitwohnung nicht anmelde?

Zuerst droht ein Bußgeld wegen der versäumten Meldung. Kommt heraus, dass dadurch dauerhaft Zweitwohnsitzsteuer gespart wurde, kann daraus eine Steuerhinterziehung nach § 370 Abgabenordnung werden, mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren im schwersten Fall.

Zahle ich auch für Monate, in denen ich gar nicht da war?

Ja. Besteuert wird das Innehaben der Wohnung, nicht die Zahl der Übernachtungen. Die Steuer wird als Jahressteuer festgesetzt und bei unterjährigem Ein- oder Auszug monatsweise angepasst.

Kann ich gegen den Bescheid vorgehen?

Innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe kannst du Widerspruch einlegen. Erfolg hat er vor allem dann, wenn die Bemessungsgrundlage falsch ist oder ein Befreiungstatbestand übersehen wurde.

Miriam hat sich am Ende fürs Bleiben entschieden. Sie zahlt, setzt die Zweitwohnungssteuer über die doppelte Haushaltsführung ab und behält dafür ihren Lebensmittelpunkt. Wer dagegen ohnehin vier von sieben Nächten in der neuen Stadt verbringt, fährt mit der Ummeldung meist besser. Zähl dir vor der Entscheidung einmal deine Wochen im Kalender durch, dann steht die Antwort fest.

*Redaktion Umzugsunternehmen in der Nähe, Stand September 2026. Angaben ohne Gewähr, maßgeblich ist die Satzung deiner Kommune.*